Chystají se udělat velký životní krok a pokulhávají po vlastním bydlení. Mohou však tvrdě narazit na realitu. Mnozí mladí lidé nemají žádné úspory na dofinancování hypotéky.
Podmínky ke koupi nemovitosti se zpřísňují pro všechny, ale mladí Slováci nemusí být zcela odepsáni.
V rozhovoru s Evou Šablovou se dozvíte:
co všechno mají mladí Slováci zvážit při koupi bydlení,
zda mají možnosti koupě s nulovými úsporami,
jak se dopracovat k zisku hypotéky,
na co je třeba si dát pozor při založení rodičovské nemovitosti,
proč by měli potomkům pomoci rodiče.
Je nyní správný čas jít do koupě bytu pro mladé lidi bez úspor?
Řekla bych, že je to dost individuální. Ceny nemovitostí jsou dnes vyšší a v Bratislavě na maximu. Dostupnost bydlení se snížila i pro dražší úroky. Mladí by si tedy měli dobře zvážit své možnosti a promyslet si toto rozhodnutí. Je přirozené, že se chtějí osamostatnit. Neplatí to jen pro dobu zdražování, ale obecně při plánování vlastního bydlení.
Mladí by měli mít nejprve vyjasněno, zda chtějí v lokalitě bydlet dlouhodoběji nebo ne. Zda je dobrý čas ke koupi, to závisí i na tom, koho se ptáte. Pokud jsou to mladí lidé, kteří fungují ve městě se stabilní prací, žijí s partnerem a vyzkoušeli už společné bydlení, pak je správný čas právě tehdy, když najdou vhodnou nemovitost, která jim vyhovuje.
Takže v případě nového bydlení zaváží i emoční faktor.
Ano a dalším faktorem jsou finanční možnosti mladých. Úroky hypoték šli nahoru, nemovitosti jsou drahé – ale pozor, levnější to nebude. Zejména v Bratislavě, kde je jejich nedostatek.
Tato situace nebude přát tomu, aby se trend růstu cen otočil. Růst se jen zpomaluje a ceny ani náhodou neklesají. I proto lze říci, že vhodný čas ke koupi pro mladé určitě je.
Je ale také sporné, zda se člověk kvalifikuje na dostatečnou výši úvěru a zda má k tomu, aby zaplatil zbývající část kupní ceny, která není pokryta hypotékou, z vlastních úspor nebo to bude muset řešit jinak. Rovněž je třeba myslet i na financování základního zařízení bydlení.
Jsou ceny bytů v hlavním městě opravdu na maximu?
Z pohledu předchozího vývoje jsou. Ale je tam předpoklad, že budou ještě růst. Realitky avizují, že už v současnosti se déle čeká na vhodného kupce, jelikož dnes se na hypotéku nekvalifikuje každý. Stále však bude poptávka převyšovat nabídku, takže nemovitosti si nakonec svého kupce najdou.
Nejsem realitní specialistka, ale dnes je cítit útlum i na tomto trhu. Navíc, v lokalitách, které jsou ekonomicky silné, Bratislava či krajská města, může být potenciál dalšího růstu cen vysoký zejména u specifických lokalit a určitých typů nemovitostí právě kvůli slabší nabídce.
Chci bydlení a nemám nic našetřeno. Jaké mám tedy možnosti?
Je třeba zvážit vhodnou formu dofinancování úvěru. Hypotéku dostanete maximálně do 80% z výše nemovitosti. V ojedinělých případech na výjimku je to 90 %. Pokud vlastní zdroje nejsou, musíte počítat s dalším úvěrem na doplacení zbývající části. Nejčastěji se to řeší úvěrem stavební spořitelny či půjčkou z banky.
Kromě toho může pomoci i ručení rodičovskou nemovitostí. Vyšší hodnota zajištění úvěru může umožnit čerpat i celou potřebnou částku ke koupi. Pokud to mladým nevychází ani při kombinaci úvěrů či zmiňovaném ručení další nemovitostí, zbývá pak už jen bydlet u rodičů nebo v podnájmu a intenzivně šetřit.
Máte-li vyhlédnutý byt, s koupí byste neměli vyčkávat. Nelze říci, že by měla prasknout realitní bublina. Kdyby k tomu také došlo – právě proto, že určitý útlum na trhu cítit – tak v horizontu pár měsíců budou hypotéky stále jen méně dostupné. Očekává se, že úrokové sazby budou spíše růst než klesat. Takže mladí by v bance dostali o něco menší částku, než na jakou by se kvalifikovali dnes.
Pokud jde o lidi, kterým dnes nevyjde hypotéka na vyhlédnuté bydlení, tak z dostupných alternativ může pomoci, pokud do úvěru umí vstoupit osoba s dostatečným příjmem. Častokrát je to partner či rodiče a takovýmto způsobem je třeba si dát naskórovat, jaké budou mít možnosti.
Rozhodně je to ale krok, který musí předcházet momentu, kdy si člověk rezervuje nemovitost a zaplatí rezervační zálohu. Při opačném scénáři se totiž může stát, že pozdě zjistí, že nemá úvěrovou kapacitu. Proto je třeba udělat si předem průzkum financování a také analýzu svých finančních možností.
Stane se, že lidé změní své preference o bydlení, když zjišťují, jak velkou hypotéku od banky dostanou.
Když zájemce přemýšlí na koupí a nevychází mu to, mohl by také zvážit kompromisy při výběru bydlení. Možná se kvalifikuje na hypotéku v nižší výši. Potom zkusí hledat levnější bydlení ve vzdálenější lokalitě. Nebo volí pro začátek menší, levnější byt. Nebo si může zvýšit svůj příjem. Jde ale o možnosti, které nejsou snadno realizovatelné.
Měli jsme případy, že makléř takové řešení svému klientovi navrhl a ten si cíleně našel druhou práci, čímž si po čase zvedl svůj úvěrový limit. I toto může být cesta. Případně se finanční zprostředkovatel lépe podívá na finanční analýzu dotyčného a například zjistí, že má vysoké výdaje při splácení spotřebních úvěrů.
Pokud lze rozumně sloučit, je možné vytvořit prostor pro hypotéku. Ale toto jsou už všechno možnosti, které je třeba detailně se zájemcem o úvěr probrat.
Problémem není jen výše úvěrového stropu, ale také nutnost dofinancovat kupní cenu z vlastních zdrojů. Při vysokých cenách, jaké máme v Bratislavě, je pro mnohé mladé lidi nereálné mít k dispozici takovou částku. Při nejnižších cenách za 2-pokojový byt, které se pohybují na úrovni 200 tisíc eur, zájemce o koupi musí mít 30 až 40 tisíc k dispozici. To není málo. Dnes je bydlení pro mladé právě pro tyto důvody poměrně nedostupné.
Co byste mladým poradili – měli by šetřit, odkdy začnou pracovat?
Úplně chápu, že není reálné, aby člověk okamžitě poté, co začne vydělávat, šetřil závratné částky. Poté, co začnou pracovat, své vydělané peníze chtějí utrácet na cestování, zábavu a další své záliby. Je těžké si představit, že si svědomitě odloží výraznou část z výplaty.
Šetření na bydlení pro mladé by měli realizovat už jejich rodiče. Musí to jít přes generaci. Díky dlouhodobému spoření nebo investování mohou rodiče dětem nakulumovat zajímavou částku. Všichni se tak vyhnou tomu, co se dnes běžně děje – že děti jsou často nuceny žít s rodiči až do třicítky, někdy i déle.
Pokud by šetřili, za 15 či 20 let dokáží naspořit dostatečný balíček iz malých částek. Když chce 20letý člověk šetřit na bydlení, musel být spořit hodně a mít i dostatečný příjem, aby vlastními silami získal dostatečný obnos peněz k hypotéce na koupi 200 tisícovému bytu.
Dnes stále neexistuje podpora mladých ze strany státu v oblasti nájemního bydlení. Většina mladých bude nucena k získání vlastního bydlení využít hypotéky, k nimž však budou potřebovat přiložit i vlastní zdroje. O budoucí bydlení svých dětí se tedy musí přičinit i rodiče tím, že jim vytvoří startovací kapitál.
Co se týče růstu úrokových sazeb, z nejhoršího šoku jsme už asi venku. Prakticky z nuly jsme šli za velmi krátkou dobu na 3% úroky. Když si lidé začali plánovat hypotéku na konci roku 2021 a přepočítali si ji, při úrocích pod 1% jim tehdy vyšel výrazně vyšší strop úvěru, na který se kvalifikovali. Pokud úvěr nevybavili tehdy, v květnu už byly úroky jednou tak vysoké a úvěrová kapacita téhož člověka se najednou snížila. Nemluvě o nárůstu cen nemovitostí.
Budou úroky nadále růst?
Dnes už jsou úrokové sazby stabilizovány a s největší pravděpodobností takto dynamicky již neporostou. Největší skok máme za sebou, jelikož se velmi razantně zdražovalo. Banky již nyní avizují ustálení úrovně úroků. Do konce roku můžeme očekávat ještě pozvolné zvýšení úroků, ale nepředpokládám, že bude vyšší než o 0,5 %.
Řeknu příklad. Při kupní ceně bytu 200 000 eur byste brali hypotéku 160 tisíc. Měsíční splátka při úroku 2,7% by byla 660 eur. Pokud byste rozhodnutí odkládali do konce roku, tak by se tato splátka při půl procentu nárůstu sazeb zvýšila o 32 eur. Mnozí bankovní analytici však prognózují zastabilizování sazeb. Dramatické růsty se neočekávají, ačkoli jsou to jen odhady.
Mluvili jste o získání hypotéky přes založení rodičovské nemovitosti. Na co všechno je třeba se v tomto případě připravit?
Není to jen o matematice ve smyslu, že další nemovitostí přidám plus 100 tisíc k zajištění a dostanu vyšší úvěr. Je tam také emoční rovina a setkáváme se s ní. Nejprve si rodina musí vyjasnit, zda ručením rodičovskou nemovitostí může pomoci v případě, že rodiče mají více dětí, jen jednomu z nich. Založenou nemovitost už totiž nemůžete použít pro ručení v dalším úvěru, jedině pokud by byla založena ve prospěch stejné banky.
Dlužník si může při založení dvou nemovitostí vzít hypotéku i na vyšší částku. Výhodou je, že měsíční splátka hypotéky bývá nižší ve srovnání s tím, než kdyby si váš syn či dcera museli vzít kromě hypotéky i spotřebák.
Rodiče by ale měli znát finanční chování svých dětí, aby se nemuseli obávat, že mohou přijít o svoji nemovitost. Nevýhodou totiž je, že pokud budete dítěti ručit v úvěru, který se nebude splácet, tak v nejhorším případě hrozí realizace zástavního práva bankou a můžete přijít o nemovitost.
Na druhé straně však rodičovská nemovitost v tomto případě slouží jako doplňkové ručení. Tedy po nějaké době, kdy se úvěr splácí, snižuje se jeho zůstatek, a díky růstu cen nemovitostí, je možné dodatečně vyjmout rodičovskou nemovitost. Jedná se tak o pomoc rodičů prakticky na začátek, kdy mohou pomoci svým dětem, pokud nemají dostatečnou finanční rezervu.
Vrub banky pak lze vyjmout v závislosti na hodnotě ručení a zůstatku dluhu o několik let. Pokud však mladý člověk již dnes vykazuje známky nezodpovědného finančního chování, rodičům poskytnutí takové pomoci rozhodně nedoporučuji.
Generace našich rodičů a prarodičů nebyla nastavena na šetření kvůli zabezpečení budoucího bydlení. Bydlení bylo díky státní podpoře dostupné, mnoho lidí mělo přiděleno byty prakticky od dospělosti.
Změnu v tomto trendu po převratu ne všichni včas podchytili a začali spořit pro příští generaci za účelem osamostatnění jejich dětí. Bez dostatečné finanční rezervy se tak mladí lidé dostanou k vlastnímu bydlení poměrně obtížně.
Musíme se v tomto směru snažit dělat osvětu. I vzhledem k ekonomické situaci či vývoji důchodů na Slovensku je jasné, že dnes bez hypotéky a vlastních úspor je pro většinu populace nemožné získat dlouhodobé a stabilní bydlení. Už od prvního vstupu to aktivního pracovního života by si měl každý odkládat peníze.
Měla by to být přirozená součást našeho fungování, že alespoň po malých sumách vytváříme balík peněz na start do života i pro naše děti. Lidé by si měli zautomatizovat takové věci, jako je pravidelné investování a odkládání minimálně 20 % ze svého příjmu do budoucna.
Můžete být konkrétnější, než na to?
Je ideální, když se toto šetření rozloží na delší dobu, kdy se i při malé částce dokáže naspořit mnohem více peněz, než když mladý člověk potřebuje za pár let naspořit 20 % kupní ceny.
Například na částku 40 000 eur při správné investiční strategii vám po dobu 25 let stačí odkládat 50 eur měsíčně. Tedy do věku, kdy se po skončení školy většina mladých snaží osamostatnit.
Pokud však takovou sumu bude muset mladý člověk našetřit například za 5 let, musel by odkládat až 570 eur měsíčně. To už je částka, kterou si při průměrných platech v současnosti může dovolit odkládat málokdo, zvláště pokud jde o plat mladého člověka bez dostatečné praxe a pracovních zkušeností.
Mnozí rodiče se nad touto věcí dosud nemuseli zamýšlet.
Mnozí dnešní čtyřicátníci již v tomto nastavení fungují a uvědomují si, že tento trend se nezmění a je třeba myslet na budoucnost svých dětí. Aniž bychom našim dětem odkládali peníze, si vlastní bydlení sami nezajistí.
Toto pravidlo funguje při financování hypoték již déle, takže není to žádné nové téma, že máte mít alespoň 20% vlastních úspor při koupi bytu či domu na úvěr. Je to téma, kterému je třeba se věnovat a dělat o něm osvětu mezi lidmi.
